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违规买房维权难 公证买房不靠谱 交易不受法律保护

2018-07-18 08:36:14 来源: 山西晚报 举报
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太原楼市限购政策落地两月有余,如今,不论是新房市场还是二手房市场都已开始执行新政。限购新政规定,凡太原市户口(含清徐、古交等三县一市太原市辖区)以家庭为单位可在太原市申请购买两套住房,第三套不予审批;凡不属于太原市户口(所谓的外地户口)者必须在太原缴纳半年以上社保,并提供相关证明可以申请购买一套住房。

近期,不少本地或外地购房者被挡在限购门之外,购房者想出各种招数买房。但业内人士提醒,违规买房风险大,别为了逃避限购政策买房而导致日后维权无门。

A 买房暂不备案不过户 交易不受法律保护

  付了房款不能过户的情况,一般分为以下两类。一种是买方被限购,计划贷款购房的业主,等有资格购房后再贷款备案;或者业主先全款买房,有了资格再备案。另外一种情况是,全款买二手房不过户,等政策解禁再过户,此类房子可以先交房装修入住。除了合法购房,有一种是暂时手续不全的无产权证房。

买了房子不备案或者不过户。不论是买家限购也好,还是现在还没有产权,这种交易本身就是不合规的,所以不受法律保护。《物权法》相关规定显示,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。

不备案或者不过户,最核心问题就是,付了房款的买方并没有对房子的实质性处置权利。在这种情况下,开发商或二手房卖家完全可以拿去做抵押,或者一房多卖。再者卖方(开发商)如被债务查封或者破产,业主将承担很大的风险。

业内人士表示,房地产与金融产业密不可分,相当一部分品牌开发商平均资产负债率都超过了七成,采用高杠杆和高资金成本驱动的“以债养债”模式是开发商主要的运作方式。开发商在高负债的基础上,财务运作极不灵活,一旦出现资金问题,又遇到限购,销售不畅、负债风险肯定会接踵而来。通过借贷方式炒房的投资客同样面临资金断裂的可能。

B  公证买房不靠谱

  “我们可以先把房子公证到买方名下,政策允许后再办过户手续。”近日,记者在采访中发现有二手房中介这样建议买卖双方,促成交易。

所谓“公证买房”,就是全权委托公证房屋交易模式,即买卖双方签订房屋买卖合同后,不办理房屋产权过户,而是到公证处办理房屋全权委托公证。

一般情况下,公证的内容为:卖方将房屋办理产权过户、抵押、代交按揭款、缴纳税费、占有、使用、出租、管理等房屋全部的权利委托给买方。买方可凭此公证书将房屋过户到自己名下或其他人名下,对房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。

有不少投资客选择这种公证的方式逃避风险,并将风险转嫁给没有购房资格的购房者。比如,投资者通过委托公证的方式买房,绕过限购政策,然后再找到刚需购房者,卖出后赚取差价。

目前,二手房交易市场上存在一些因不具备购房资格、房屋不具备过户条件、逃避交易税费等情况,交易双方通过全权委托公证或其他公证的方式进行房产交易,甚至以转委托的方式进行多次交易的情形。

公证处工作人员也不建议购房者采取这种方式购房,因为这有无法过户的风险。

记者了解到,全权委托公证交易的房子,可能因卖方债务导致其名下的房屋被查封,买方使用权会受到影响;如果卖方将产权证挂失补办产权证后,再用房屋去抵押贷款,买方就不能正常办理过户手续。

此外,没有产权证的房屋不能办理全权委托公证,如通过全权委托公证或其他公证方式进行的交易,在后续办理过户手续时可能会遇到障碍,甚至无法办理产权转移登记。

记者还了解到,对卖方而言,全权委托公证交易也暗藏风险,后续如果产生纠纷,房屋原业主需承担违约相关责任、继续偿还后续贷款;此外,可能发生委托代理人一房多卖或以房产抵押贷款的情况,造成房屋原业主、买房人的经济纠纷和财产损失。

C  违规买房维权难

  一般城市来说,如果是非本市户籍的人与本市户籍的人结婚,可以获得买房资格或者共同买房资格,假结婚不可取;还有一种情况是假离婚,一对夫妻离婚后变成两个家庭,也可以获得购房资格。无论是假离婚还是假结婚,事实上是在法律上认可的婚姻状况,涉及到夫妻共同财产的分割问题,很难维权。

此外,违规买房,日后如买卖双方发生纠纷,购房者维权同样较难。

有的购房者签了非网签购房合同,这是由于他们不具备购房资格,只能草签。假如将来发生纠纷,购房者要退房,得不到法律的支持。从事房地产法律服务多年的张燕认为,最高院2003年司法解释中“没有经过备案的民事合同还是有效的”的规定,正常情况下,草签购房合同也是有效的。但是超出限购范围,属于房产新政明令禁止的限购人群,草签合同是否真正有效还有待商榷。目前,省城房产律政界还没碰到此类官司的判决结果,购房者是否可以因此退房要视具体案例而定。

同样,通过假手续而达到买房条件的购房者,需要承担“信用不良”的风险,发生纠纷时维权很难实现。

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范慧君 本文来源:山西晚报 责任编辑:范慧君_ty03
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