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部分商转公是咋回事?长风亲贤商圈投资合适吗?|房妹问答NO.17

2017-12-09 09:42:40 来源: 网易房产太原
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今天的房妹问答房妹主要回答两个问题:

1.部分商转公与商转公、组合贷有何区别?

2.长风亲贤商圈适合投资吗?以中正·亲贤们为例。

部分商转公是什么?

上午有好几个群友在太原撩房置业群(sxfangmei)咨询:部分商转公是什么?跟你之前说的组合贷是一回事吗?

11月底,太原住房公积金管理中心发布:关于对住房公积金个人贷款范围及其他规定进行调整的通知,其中提到个人公积金贷款范围新增“部分偿还商业银行贷款”即部分商转公。

部分商转公是咋回事?长风亲贤商圈投资合适吗?|房妹问答NO.17

(太原住房公积金管理中心发布通知)

房妹在咨询太原住房公积金管理中心后(拨打12329转0即可转到人工服务),太原住房公积金管理中心11月20日起新增了一项——部分商转公。

部分商转公是指借款人可申请的住房公积金个人贷款额度不足以全部结清商业性个人住房贷款时,申请使用住房公积金贷款部分偿还商业贷款。但是商贷银行必须是与太原住房公积金中心签约合作协议的银行。

申请部分商转公业务报备资料、担保方式、办理流程与商转公贷款一致。那么商转公与部分商转公、组合贷有什么区别呢?

1.签约银行有区别:目前与公积金中心签署了“部分商转公”协议的银行:交行、兴业银行。

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(第一批部分商转公贷款签约银行)

2.部分商转公与商转公的区别:

部分商转公是在办理商贷后,只要商贷银行是与公积金中心签署合作协议的银行,准备好相关担保材料即可以办理。

但商转公则需要在办理商贷后,并且还款余额需要还至可贷公积金额度才可以。

例如:商贷金额为50万,公积金贷款可贷30万。部分商转公可以先转公积金贷款30万;商转公则是还款至30万商贷余额后再转公积金。

3.部分商转公与组合贷的区别:

组合贷是购买新房后,除首付外,剩下的金额直接进行公积金贷款,超出公积金贷款额度的再进行商业贷款。组合贷目前签约的银行:建设银行、交通银行、工商银行、中国银行、兴业银行。

长风亲贤商圈适合投资吗?

房妹收到网友在上期房妹问答”评论区留言提问:中正·亲贤们作为投资有前景吗?那地段房价能涨到多少?出租每月可租多少?

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(网友评论留言)

中正·亲贤们项目位于长风亲贤商圈核心位置(王府井对面),项目有住宅、洋房。根据售楼部目前的报价:高层住宅137㎡(楼层不全)毛坯均价12000元/㎡;毛坯洋房16000元/㎡。

中正·亲贤们到底值不值得投资?先看看周边的房源情况。

周边新房房源不多,二手房价格基本过万

长风亲贤商圈目前在售和待开发的项目不多,目前有中正·亲贤们住宅在售,亲贤村绿城太原广场(规划为商业用地)目前暂未推出,恒大城市之光所在杨家堡正在拆迁中。

而目前周边的二手房参考价格基本过万,甚至部分带装修价格在1.3左右。

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(附近二手房源参考价格)

房妹浏览了某中介网站上的一些二手房房源信息,中正·亲贤们附近的电梯精装二手房,价格基本在1.1元左右。如2003年开盘推出的小高层阳光地带,当时开盘价格是2760元/㎡,而根据该中介网站显示2017年11月二手房均价12389元/㎡。

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(某中介网站二手房房价走势图)

再看中正·亲贤们从推盘到目前的涨价趋势。

中正·亲贤们高层2016年10月30日开盘,11月底销售过半,当时小户型起价11000元/㎡,大户型起价8800元/㎡,均价基本在10000元/㎡左右。

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(中正·亲贤们项目效果图)

2017年3月来,太原环内多个楼盘价格变化幅度明显。1年时间,目前中正·亲贤们剩余大户型,均价在12000元/㎡。

周边租金年付可达20万,小户型租金较高

目前中正·亲贤们项目周边的租金可以达到多少?

根据房妹了解到,长治路亲贤街附近三居大户型房源精装价格预计每月可以达到4000-7000元不等。

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(附近三居大户型租房参考价格)

附近的一室一厅一卫(60-70㎡)的精装户型租金基本在2000元左右,小户型30-40的在1200元左右。

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(附近一居户型租房参考价格)

而一些新的小区如:茂业天地,300㎡左右精装修年付可能达到15-20万,毛坯基本在12万左右。

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(附近茂业天地大户型租房参考价格)

再以阳光地带为例,小区的一居户型基本在2700-4000元左右,两居室租金则在1000-3500左右,三居基本在3800-5000元左右。阳光地带的三居基本年付可以达到6-7万元左右。从房源的租金情况看,一居户型租金较高。

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(房龄12年的阳光地带租金趋势)

从房龄12年的阳光地带的租金情况看,一居户型和三居户型租金较高,整体性价比对一居室更抢手。再看新小区茂业天地租金,一居室与三居室的租金基本持平。

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(茂业天地租金趋势)

目前亲贤街附近有很多大户型用于办公租赁,也有很多作隔断出租,具体还是要看用途,以及装修标准、有无家具等。

那么问题来了,中正·亲贤们到底是否适合投资,或者明确说太原的热门区域做租房投资划算吗?

这就谈到了专家们惯用的“租售比”,所谓的租售比就是每平米月租金除以每平米房价。租售比比值越低,说明房价被高估,房产的投资价值变小,反之,房产越有投资价值。目前国际标准基本1:200-1:300区间较合理。

如果投资中正·亲贤们,假如目前房价以及租金不变,按照高层137㎡户型,12000元/㎡的均价计算,以目前周边的三居精装租金中间价格5500元/月计算,每平米租金即40.1元,租售比约为1:300。

也就意味着在300个月,折合约25年才能收回购房本金。

当然,租售比是否是正确的,合理的判断?投资买房是否就应该关注租售比?房妹觉得租售比仅能作为参考。短期还是以房价的涨幅趋势为重点,后期随着区域的发展成熟也会带来租金的跟涨。

(仅供参考)

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曹译芳 本文来源:网易房产太原 责任编辑:曹译芳

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