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一边是去库存一边是房价高 省城楼市何去何从?

2017-04-10 08:14:49 来源: 山西日报
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谈及省城房价,话题向来居多。

“听说,太原师范学院旧址那块地的房价可能要到2万元。”“啊?是听说高,但那块地刚拍卖后网上不是说1.2万元吗?”“什么呀,年前微信群信息就透露,不少于1.5万元。”3月28日,南内环街某培训班,两位陪孩子的家长闲来聊天。去年9月,华润以34亿元高价拍得家长谈话里的那块土地,关于房价至今揣测不一。但有一点可以肯定,高地价对等着稀缺资源,也不会卖出低房价。

一线城市房价飙涨的势头,总让省城百姓担心会波及自己的生活。那么,当前的省城楼市面临着怎样的态势?影响房价涨跌的主要因素在哪里?百姓对房价又有着怎样的预期?未来又将何去何从?记者就此进行了采访。

一问:全国多地楼市表现活跃,省城房价几何?

3月24日,太原万科城5期开盘;3月25日,融创长风壹號公寓开盘;3月26日,迎泽世纪城2#开盘;保利海德公园预计4月开盘……3月以来,记者走访太原楼市发现,土地供应市场热度不减,多个项目营销中心开放,活跃度不断提高,仅3月中旬,太原各项目累计加推13次,成交表现向好,各楼盘辅以多样的暖场活动,楼市表现较为活跃。

火热的市场表现,是不是预示着太原房价在疯涨?其实不然,从国家统计局和省统计局数据来看,2月份70个大中城市房价指数同比涨幅连续3个月回落,环比涨幅4个月收窄后再度略有扩大,太原也不例外。新建商品住宅方面,太原市价格指数环比增加0.5个百分点,同比上升3个百分点,呈现“小步慢跑”状况。

记者曾致电多个商品房售楼处获悉,多数品牌楼盘房价为每平方米9000元到每平方米1万元,有个别偏远一点的楼盘也近每平方米7000元起价。太原房天下数据监控中心统计数据显示,太原市楼市整体回暖。在这些涨价的楼盘中,涨幅最高的项目位于晋阳湖片区;而涨价楼盘数量最多的区域是万柏林区和小店区,占据了涨价楼盘数量的七成。

山西世纪朗润经纪有限公司董事长薛铮分析说,就目前的太原楼市来说,均价破万元的一线地产商队伍日渐庞大,而本土小型地产项目价格也整体上涨。太原市房地产市场量价齐升,产品定位和拿地成本都比原来有较大的提升和抬高,加之年初补涨的价格策略,开春后房地产市场必然整体回暖。

二问:各地限购政策相继出台,省城是否限购?

在去年全国多地房价上涨的形势下,太原市房价保持基本稳定。今年春节过后,尤其是3月以来,各地相继有20多个城市出台限购令,而在太原市场,在原有政策基础上,除3月30日太原住房公积金新政的二套房实行利率差别化外,暂无新的动向。

薛铮分析认为,价格的上涨与下跌,除了宏观经济调控外,最终由市场决定。他认为,太原房价上涨有5个原因。

首先是国家特有的预售制决定的。基本上每个楼盘的前期预售成本低、负担小,后期成本越来越高必然会带来价格的上涨。除非楼盘销售遇挫,不得不降价处理。第二是开发商和销售商采取的一种价格策略,在库存量少的情况下,这个策略会加速消费者的购买决定,就像股市一样,消费者往往是买涨不买跌。第三是一种价格补涨措施。也就是说每年年初,各开发商为了完成企业预定目标会进入销售冲刺阶段,实行降价促销,而在年后会用价格补涨来弥补上一年度年底的缺口。第四是品牌房企在产品设计、建造、配套、物业服务等方面,均优于一般房地产商,那么肯定会在房价上与竞争对手拉开一个距离,从而进一步推高了太原商品房的价格。第五是在土地供应量的下降,地价的上涨也会带来房价的上涨。

省社科院能源所所长李峰认为,决定房价涨跌的因素,一个是政策性原因,如中央对去库存所释放出来的金融财税政策;加快农民工市民化、住房公积金政策等,都促进了房地产的发展。从老百姓投资需求来看,由于山西的整个经济下行压力较大,老百姓手里的钱如果不去投资就有贬值风险,就目前来看最好的投资方式还是买房置地。另外,学区房、生态环境较好以及有好管理方式的小区的价格上涨,也会提高整体房价均值。

三问:去库存为重点的当前楼市,谁在省城买房?

近几年,对于太原市商品住房库存量的说法众说纷纭,尤其是东西南中环路一带的高大上楼盘,多数市民都有这样的感受,驱车路过的时候,黑压压的高楼林立,楼宇间零星的灯光不禁让人疑问,这房子有人住吗?有人买吗?买房子的都是什么人?

3月中旬,记者从太原市房管局获悉,截至2016年底,全市城区商品房累计可售面积1414万平方米,同比减少了114万平方米,其中商品住房累计可售面积868万平方米,消化周期11.7个月。

价值决定价格,供求关系影响价格。当前房地产的供求与20年前有很大的不同,多数人已告别无房困境,供求结构正在从有向好的过程转变。

山西省房地产商会会长郭尚文表示,当前太原楼市的销售多以改善型住房为主,尤其是中大户型,这部分消费者太原本地市民占50%以上,30%左右的是外来人口,而对于小户型来说多数为刚刚工作或进城的外来人口,剩下不多的比例为投资者。

刚刚购置了一套改善型住房的省城市民陈兴雄表示,目前太原市新房价格并不低,但基本有价无市,或者明升暗降,因为在营销过程中,他们会采取捆绑措施,比如送装修等。

央行网站2017年第一季度城乡储户问卷调查报告显示,52.2%的居民认为目前房价“高,难以接受”。多数省城市民也是同感。

记者简单算了一笔账,按照去年太原市城镇居民人均收入2.96万元来算,一对新婚夫妻,如果没有父母资助等外力,年收入约6万元,与动辄百万元的商品房相比,这样的购买力,无怪乎大家认为房价还是高。

四问:楼市期待平稳健康发展,房价是涨是跌?

住房问题与老百姓的生活息息相关,进一步实现房地产市场平稳健康发展对老百姓而言意义重大。那么,未来太原房价还有无上涨空间,预计会是怎样的发展趋势?

李峰认为,按照太原城镇化的要求,以及将来所容纳的人口等因素来看,太原楼市上涨空间还是有的,基于一线城市房价限购等系列政策的相继出台,势必对房价有一定影响,从而波及二三线城市。另外,稳健的货币政策,还有人口、资金等流动性的不断增加,也会对楼市的价格上涨起到一定制约作用。当前城市发展形式不再是城市规模和数量的扩张,而是围绕城市的大都市区或城市集群的大量发展,未来的住房需求会向这样的城市加快聚集。

不少开发商对价格上涨较为乐观,他们认为,在税收、金融、供给量等政策调节下,太原房价将达到高潮。一家不愿公开姓名的本土开发商表示:“对房地产开发商而言,降价只是临时性处理,绝非长久之计。除非土地成本和其他税费方面的成本能够降下来,否则降价的空间并不大。”

郭尚文分析认为,从房地产市场整体格局看,市场集中度将继续提升。不同城市不同区域不同企业的房价会有升有降,但总体平稳,也许太原房价会出现短期的回落,但整体来看是相对稳定的。对百姓而言,郭尚文建议,如果是刚需,政府会出台各方面的政策倾斜,那么不必考虑价格的涨跌。如果是用于改善住房或投资,不妨可稍微等待,静观市场变化再做决定。

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范慧君 本文来源:山西日报 责任编辑:范慧君

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